הקלות בנייה הן למעשה חריגות מתוכניות בנייה קיימות, המאפשרות גמישות תכנונית בפרויקטים שונים. תארו לעצמכם מצב בו תוכנית בנייה קיימת אינה מתאימה עוד למציאות בשטח או לצרכים המשתנים שלכם. במקרים כאלה, הקלות בנייה יכולות להיות הפתרון המושלם.
במאמר זה, נצלול לעומק הנושא ונבחן את התנאים לקבלת הקלות בנייה, כמו גם את התפקיד המכריע של עורך דין תכנון ובנייה בהגדלת הסיכויים לאישורן. בין היתר, נדון בחשיבותן של הקלות אלו וכיצד הן יכולות להשפיע על הפרויקטים שלכם.
מהי הקלה בחוק התכנון והבנייה?
הקלה בהקשר של חוק התכנון והבנייה היא סטייה מהחוק, המאפשרת לבנות שלא בהתאם לכללים הרגילים. החוק מאפשר הקלות החורגות מהוראות תוכנית בניין עיר (תב"ע), בתנאי שהסטייה לא תהיה ניכרת. ועדה מקומית לתכנון ובנייה היא זו המוסמכת לאשר הקלות למבקש ההיתר.
ההיגיון העומד מאחורי אישור הקלות הוא שישנם מקרים בהם עמידה על הכללים הקשוחים עושה אי צדק עם הבונה. לדוגמה במקרים שבהם תנאי השטח, צורתו ו/או השפעת המבנים בסביבה גורמים לכך שלא ניתן לבנות מבנה ראוי בהתאם לכללים של תוכנית בניין עיר. הקלות ניתנות גם כשיש רצון לתת הטבות ליזמים וכדי לאפשר הקלות עבור מבנים קיימים שכבר נבנו שלא על פי הכללים, במקום להרוס את המבנים. כיוון שהקלה נותנת בידי בעל הנכס זכויות בניה נוחות יותר, היא כרוכה במרבית המקרים בתשלום היטל השבחה.
ישנם שני סוגים של הקלות: הקלות שמוגבלות במועד הפקדת התוכנית והקלות שאינן מוגבלות במועד ההפקדה.
חשוב להבין כי ניתן לבקש הקלה או שימוש חורג מהוראה מסוימת בתב"ע, עד למגבלה של סטייה ניכרת. הקלה אינה זכות מוקנית ואין להסתמך עליה בעת עסקת מקרקעין. הוועדה המקומית רשאית לאשר הקלה אך איננה חייבת לעשות זאת. אישור הוועדה המקומית מותנה בפרסום דבר ההקלה, בחינת הסיבות לבקשה, חוות דעת תכנונית והתייחסות להתנגדויות אליה, במידה שהוגשו. מומלץ להיעזר במדריך זה לשם ניסוח ברור של ההקלה המבוקשת בהתאם לחוק. יש להמתין לפחות 30 יום לפני הוצאת היתר הבנייה, היות שקיימת זכות ערר בפני וועדת הערר המחוזית, למתנגד שהוועדה המקומית לא קיבלה את עמדתו. הקלות ושימושים חורגים מחויבים בתשלום היטל השבחה בנוסף לאגרות הבנייה. יש לקרוא היטב את התכנית (תב"ע) החלה במקום על מנת לבדוק האם נושאים מסוימים נקבעו כסטייה ניכרת בהוראות התכנית ולא ניתן לבקש עבורם הקלה, והאם יש הקלות שניתן לבקש מכוח התכנית שאינן כלולות בתקנות סטייה ניכרת. יש להקפיד להתאים את נוסח ההקלה שפורסם לנוסח ההקלה שהוקלד בעת פתיחת הבקשה על מנת למנוע סתירות.
אם אתם מחפשים מומחה בתחום, מומלץ להתייעץ עם shiloh – עורך דין תכנון ובניה לקבלת ייעוץ מקצועי.
מהם התנאים לקבלת הקלות בנייה בשנת 2025?
חשוב להבין שהקלה אינה זכות מוקנית, וההחלטה הסופית נתונה בידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. תהליך אישור הקלה כולל מספר שלבים: פרסום דבר הבקשה, בחינת הסיבות לבקשה, קבלת חוות דעת תכנונית, והתייחסות להתנגדויות, אם הוגשו כאלה.
בשנת 2025, חלו שינויים משמעותיים בתנאים לקבלת הקלות בנייה, בעקבות תיקון 134 לחוק התכנון והבנייה. כיום, לא ניתן לבקש הקלה אלא אם נקבע במפורש בתקנות כי מדובר בעניין שניתן לאשר לגביו הקלה. יתרה מכך, לא ניתן יהיה לקבוע בתקנות הקלות כמותיות, כמו תוספת יחידות דיור, תוספת שטחים או תוספת קומות.
לצד ההגבלות החדשות, נקבע בחוק כי בסמכות רשות הרישוי לאשר סטייה מתכנית בנושאים שייקבעו בתקנות, אשר השפעתם נחשבת מועטה וזניחה.
יחד עם זאת, חשוב שתדעו כי שר הפנים חתם על הארכה מצומצמת של התקנות הישנות עד ינואר 2026. הארכה זו תחול רק על בניינים ותיקים שנבנו לפני יותר מ-8 שנים, ותאפשר קבלת הקלות לתוספות בנייה שונות, כמו שינויי קווי בניין, ביצוע הרחבות, תוספת קומות, תוספת מרפסות ותוספת דירות.
לכן, אם אתם בעלי בניין ותיק, מומלץ לנצל את הארכת התקנות ולהגיש בקשות להיתרים במהלך השנה הקרובה. מדובר בהזדמנות פז לשפר ולשדרג את הנכס שלכם, תוך ניצול ההקלות האפשריות.
כיצד עורך דין תכנון ובנייה מסייע בהשגת הקלות?
עורך דין תכנון ובנייה הוא מומחה משפטי המתמחה בדיני התכנון והבנייה בישראל. הוא מסייע לכם לנווט במורכבות הבירוקרטית, להגיש בקשות להיתרי בנייה והקלות, לייצג אתכם מול ועדות התכנון השונות ולטפל בהתנגדויות וערים.
בקיאותו בחוקים, בתקנות ובנהלים הרלוונטיים מאפשרת לו להגדיל משמעותית את הסיכויים שלכם לקבל את ההקלות המבוקשות ולממש את הפוטנציאל הגלום בנכס שלכם.
משרד א. שילה ושות' עורכי דין – מומחים בתחום התכנון והבנייה
משרד "א. שילה ושות' עורכי דין" הוא משרד בוטיק מוערך בישראל, המתמחה בתכנון ובנייה, מקרקעין ודיני קניין. המשרד, שנוסד בחיפה בשנת 1955, מספק שירותים משפטיים מגוונים וליווי מקצועי ללקוחותיו, תוך דגש על מקצוענות, יושר ושירות אישי.
חזון המשרד הוא מתן שירותים משפטיים לאדם באשר הוא אדם, הן במישור חייו האישיים והן בעולם הכלכלי. צוות המשרד מנוסה בטיפול בעסקאות מקרקעין מורכבות, חוזי מכר, עסקאות קומבינציה, התחדשות עירונית ועוד.